Jeżeli jesteś inwestorem, który głównie inwestuje w mieszkania na wynajem – w tym artykule dowiesz się:

• dlaczego możesz przepłacać w dzisiejszych czasach za mieszkania,
• dlaczego ciągłe rosnące ceny nieruchomości nie spowodują zwiększenia Twojej rentowności najmu,
• jaki wpływ mają rosnące ceny nieruchomości na całkowity zwrot z inwestycji,
• czemu nieruchomości na rynku wtórnym nie rosną tak jak na pierwotnym,
• gdzie w całym procesie może znaleźć się inwestor z lepszym i większym zyskiem, niż na końcu “przewodu pokarmowego” jako wynajmujący mieszkanie,
• czy będąc inwestorem indywidualnym możesz zarobić na rosnących cenach nieruchomości w modelu współudziału zysku z marży deweloperskiej,
• czy możesz inwestować pasywnie jak deweloper?

Mocno widoczna hossa na rynku nieruchomości

Niewątpliwie od niedawna nieruchomości zazwyczaj są na pierwszych stronach gazet jeżeli chodzi o bite rekordy: w sprzedaży mieszkań, uzyskiwaniu pozwoleń na budowę, ale co najważniejsze z punktu widzenia potencjalnych inwestorów – rosnące wszelkie koszty pośrednie na rynku deweloperskim np. koszty materiałów, pracowników czy gruntów. Im więcej kosztów rośnie na początku i w trakcie całego procesu inwestycyjnego – tym docelowo mniejsza nasza rentowność na końcu jako inwestor, który wynajmuje mieszkanie.

Dodatkowo wszędzie wiszą i wyświetlają się banery, że możesz zostać właścicielem apartamentu, aparthotelu czy condohotelu i posiadać „gwarantowany” zysk – nie zastanawia Cię to tak naprawdę dlaczego? Firmy operatorskie i deweloperzy takich projektów czy inwestycji są przysłowiowym Robin Hoodem? – który chce abyś się bogacił i nic nie robił? Prawda leży gdzie indziej.

Budząc świadomość inwestorów zawsze chcę powiedzieć z czego to wszystko wynika, kto na tym najwięcej zarabia, jakie ma w tym intencje oraz jakie z tego płyną wnioski. Każda osoba tworząca projekt deweloperski – na samym początku to ONA musi zarobić – potem cała reszta, a co dalej się dzieje z tym produktem – nie jest aż tak ważne. Dlatego deweloperowi zależy, aby sprzedać wszystkie mieszkania i zrzucić z siebie ryzyko. Tak samo deweloperzy condohoteli – gdyby sami mieli zarabiać na swoim kapitale i umieli to robić – nie sprzedawaliby apartamentów do inwestorów indywidualnych. To znaczy że zarabiają znacznie więcej niż oferują klientom. Ile? Odpowiedzi znajdziesz w dalszej części artykułu.

Każdy chce zarobić

Dużo się mówi aktualnie o „bańce” nieruchomościowej. Że ceny są już wyższe jak były przed kryzysem w 2008 roku. Jak długo jeszcze będą rosły ceny. I czy to wszystko kiedyś walnie bądź pęknie. Z drugiej strony czemu deweloperzy są stosunkowo spokojni o trendy mieszkaniowe, nie tak jak klienci którzy je kupują i wolą kupić dziś – bo niedługo będzie znowu drożej.

To na czym bazuje deweloper i szczególnie wie – to po prostu rosnące potrzeby mieszkaniowe Polaków. Oraz na ogromnej wolnej gotówce zalegającej na kontach bankowych u Polaków i inwestorów szukających lokaty dla swoich pieniędzy.

Co wiedzą jeszcze? Mamy aktualnie w Polsce od dłuższego czasu wzrost PKB, wzrost płac, niskie bezrobocie, niskie stopy procentowe, stabilne zatrudnienie. To powoduje, że wielu ludzi po prostu stać na kupno mieszkania dla siebie w celach mieszkaniowych za gotówkę lub na kredyt wraz z wkładem własnym.

Dodatkowo dużo inwestorów szukających lokaty swojego kapitału po prostu kupuje mieszkania za gotówkę w celu ich dalszego wynajmowania i uzyskiwania nieco wyższej rentowności niż na lokacie, a dodatkowo ochronę swojego kapitału.

Aby dobrze policzyć projekt deweloperski trzeba odpowiednio policzyć koszty + własną marżę/zysk oraz finalną cenę, którą akceptuje nabywca z projektu aby spokojnie na danej inwestycji samemu zarobić (mówię tu o deweloperze).

Co najpierw biorą pod uwagę przy liczeniu kosztów?

Oczywiście na samym początku trzeba mieć dobry grunt. Najlepiej im bliżej centrum tym lepiej bo chodzi powiedzenie w nieruchomościach, że liczy się lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Najlepiej aby w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego było to przeznaczenie pod budowę wielorodzinną (można stosunkowo na małej działce wybudować kilka pięter i sprzedać jak najwięcej mieszkań). Takich działek w największych miastach po prostu szybko ubywa lub już ich najzwyczajniej nie ma, albo jak są to bardzo drogie, posiadają pewne wady prawne lub np. trzeba wyburzać już istniejące budynki (czasem się nawet to opłaca przy odpowiedniej strukturze kosztowej). Kosztem dodatkowym przy transakcji kupna gruntu jest pośrednik, który również pobiera swoje wynagrodzenie: najczęściej to 2% prowizji + VAT. Choć z punktu widzenia projektu to mało.

Następnie zarabia całe biuro architektoniczne: tworzą wszelkie potrzebne projekty by uzyskać pozwolenie na budowę: projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt wykonawczy.

Kolejnym krokiem jest wybór generalnego wykonawcy który zadba o cały personel, wszelkie potrzebne materiały oraz postara się dotrzymać terminów wykonania inwestycji. Często wielu Inwestorów/deweloperów samemu zajmuje się wykonawstwem projektu bez korzystania z usług generalnego, ponieważ zostaje mu więcej zysku w kieszeni.

Koszty marketingu i sprzedaży również trzeba uwzględnić ale na potrzeby tego artykuły nie będę ich zbyt mocno rozwijał.

Ostatnie co wpływa na cenę metra mieszkania to oczywiście marża dewelopera – czyli zysk dla niego – ile na tej inwestycji sam zarobi.

Prześledźmy co tak naprawdę najmocniej rzutuje od strony kosztów na cały projekt inwestycyjny.

1. Grunty inwestycyjne

• Według raportu NBP około 20% udziału w kosztach mieszkaniowego projektu deweloperskiego posiada sam grunt. Wszystko wskazuje na to, że wielkość ta będzie rosła z roku na rok.
• Same działki dziś osiągają historyczne pułapy cenowe ze względu na mniejszą ich dostępność w dużych miastach. Dobrych działek już nie przybędzie oraz tych które są bliżej centrum. W ciągu ostatnich 3-4 lat grunty pod budownictwo mieszkaniowe w takich miastach jak Warszawa czy Wrocław rosły w tempie nawet 20-30% rocznie! Czemu właściciele gruntów tak drogo je sprzedają? Bo wiedzą, że branża aktualnie jest w rozkwicie i jak jest popyt to podwyższa cenę aż do progu bólu dewelopera.
• Wzmożony popyt na grunty pod wielorodzinne osiedla przekłada się nie tylko na wyższe ceny ziemi, ale również rosnące zainteresowanie trudniejszymi projektami, wymagającymi przeprowadzenia remediacji lub gruntownej modernizacji historycznej zabudowy. Wielu deweloperów również szuka „trudnych” gruntów, którymi mało kto chce się zająć – bo to wymaga czasu – ale stosunkowo niższa cena może mu odpłacić w przyszłości. Dla deweloperów będzie coraz trudniej i drożej ale biorąc na siebie ryzyko i ciężar uporządkowania spraw prawnych może im to odpłacić z nawiązką.
• Dodatkowo w tej sytuacji deweloperzy chętniej decydują się na zakup działek zabudowanych z możliwością wyburzenia stojących już budynków. Np. dużo deweloperów komercyjnych może osiągnąć znakomite rentowności podczas gdy kupią działkę z już stojącym dawnym biurowcem, posiadającym ponad 10 lat. Przy jego całkowitym wyburzeniu, zbudowaniu, wynajęciu oraz sprzedaży – nadal zwrot z kapitału jest dla nich jest bardzo kuszący.
• Z drugiej strony, zmniejszające się zasoby gruntów oraz rosnąca ich cena przy aktualnym ogromnym popycie na mieszkania nie jest aż takim wielkim ryzykiem dla deweloperów i utrzymywania ich rentowności na dobrych poziomach.

Grunty to nie jedyny „problem” branży budowlanej.

2. Architekt

Pracownie architektoniczne potrafią fakturować dewelopera za całość projektu kilkaset tysięcy złotych i nawet powyżej 1 mln zł w zależności od projektu. Przy tych kalkulacjach nie będę tego mocno analizować i przedstawiać . Średnie ceny usług architekta za wszystkie projekty czyli wykonawcze i budowlane to około – od 80 zł do 120 zł za PUM (Powierzchnię Użytkowo Mieszkalną).

Bazując na średniej cen mieszkań na rynku pierwotnym jest to około 1% wartości całego projektu.

3. Generalne wykonawstwo

• Niezmiennie największy udział w kosztach mieszkaniowego projektu deweloperskiego posiadają wszelkie koszty budowy, materiałów i wykonawstwa. Dla przykładu, wg danych NBP to około 45-50 %. W pozostałych większych miastach udział kosztu robocizny w strukturze wszystkich kosztów jest wyższy i dochodzi nawet do 60 proc. – w Łodzi.
• Brak siły roboczej i rosnące oczekiwania dotyczącymi wynagrodzeń również nadal utrudniają realizację inwestycji. To powoduje stale rosnące koszty z roku na rok. Największym w tym przypadku kosztem jest praca ludzi. A z drugiej strony materiały. Firmy dziś mocno rywalizują o pracowników by byli na budowie i dokańczali projekty na czas. W Polsce mocno pomogli pracownicy z Ukrainy lub Białorusi.
• Koszt samej budowy 1 mkw. w ciągu ostatnich dwóch lat wzrósł o 30 proc. i trudno oczekiwać, aby płace na budowach miały spaść – raczej będą rosnąć. W dodatku w III kw. 2019 r. branża deweloperska po raz kolejny sprzedała więcej niż wprowadziła do sprzedaży a oferta gotowych nowych mieszkań do sprzedania jest najniższa od 11 lat.
• Gdy jest dobry trend na rynku, większość pośrednich firm czy pracowników podnosi swoje ceny i wynagrodzenia co skutkuje po prostu z roku na rok narastającymi sumarycznymi kosztami budowlanymi.

4.Marża dla dewelopera

• Deweloper zarabia średnio na swoim kapitale z danej inwestycji około 20% i więcej. Kilka lat temu była to rentowność ponad 30% przed ostatnim dużym wzrostem kosztów pracy i materiałów.
• Koniec końców poziom marż w dużym stopniu zależy od sprawności operacyjnej dewelopera, jego zdolności do znajdowania atrakcyjnych gruntów, negocjowania stawek wykonawstwa i skuteczności sieci sprzedaży – z tym ostatnim coraz łatwiej bo jest ogromy popyt od strony kupujących. Deweloper również musi podnosić swoje marże na projektach by mógł wypłacać pensje swoim pracownikom i utrzymać stabilność zatrudnienia w organizacji.
• Niektóre projekty są realizowane po kosztach a nawet na minusie – byle by „kręciła” się organizacja, a odbierze ten zysk deweloper z innych projektów. Przy takich projektach deweloper wiedząc, że może osiągnąć brak rentowności postara się przerzucać jak najwięcej kosztów na nabywcę mieszkań i lokali.
• Niektóre firmy inwestycyjne nie wyciągnęły żadnej nauki z poprzedniego kryzysu. Kilka firm„deweloperskich” weszły na rynek skuszona wzrostami cen i szybkimi zyskami, ale po zweryfikowaniu prawdziwych kosztów oraz ich mocy przerobowych okazało się, że przepłaciły i nie są w stanie zrealizować założeń biznesowych. Teraz chcą odsprzedać projekt. To są jednak wyjątki. Większość firm wychodzi z tej sytuacji obronną ręką.
• Uwaga tutaj na wiele firm oferujących inwestycje w condohotele czy aparthotele gdzie ceny działek są stosunkowo małe, koszty budowlane również, a ceny są znacznie wygórowane i sięgają nawet ponad 20 000 PLN za metr kwadratowy apartamentu. I od tej ceny starają się oferować „gwarantowany” zysk – a tym firmom głównie zależy by samemu zarobić. Uczciwość i honor niestety mocno nie panuje na tym rynku.
• Mieszkania które były na etapie projektu przed najwyższą zwyżką materiałów będą nieco mniej dochodowe poprzez wzrost wszystkich cen pośrednich ale deweloperzy skutecznie przerzucają koszty na klientów i bronią swoich marż.
• Dla 6 największych miast, zwroty z kapitału własnego na projektach deweloperskich są obecnie na najniższym poziomie od ponad dekady. Niemniej z powodu niskiej podaży, projekty, które udaje się wprowadzić do sprzedaży osiągają przeciętnie wyższe ceny niż zakładane, a popyt
  utrzymuje liczbę transakcji na bardzo wysokim poziomie .
• By zniwelować negatywny wpływ wzrostu cen ziemi i kosztów budowy na marżę, niektóre spółki decydują się na pełnienie roli generalnego wykonawcy dla własnych inwestycji. Taki model zapewnia im kontrolę nad finansami i terminami realizacji zadań. Pozwala też monitorować oraz ewentualnie korygować logistykę, unikając niepotrzebnych przestojów i opóźnień. Inna strategia obniżenia kosztów realizacji inwestycji to pakietowanie, czyli podział prac budowlanych na mniejsze zlecenia. Nie bez znaczenia dla marży pozostaje też standard realizowanej inwestycji. Dla nieruchomości w wyższym standardzie marża raczej nie spada poniżej 30 proc.
• Jednak w przypadku deweloperów posiadających duży bank gruntów pozyskany w atrakcyjnej cenie, erozja marży powinna być mniejsza. Podobnie w przypadku tych, którzy zwiększają udział własnych sił wykonawczych w realizacji projektów, pomijając tym samym marżę generalnego wykonawcy. Silny popyt pomaga deweloperom w podnoszeniu cenników, przy zachowaniu marż na założonym poziomie. W najbliższych kwartałach koniunktura nadal będzie sprzyjała deweloperom mieszkaniowym.
• Niektórzy analitycy oczekują pewnej korekty rentowności sektora deweloperskiego, gdy będą rozliczane przychody z obecnych projektów, a więc w perspektywie 1,5-2 lat. Deweloperzy mają tą korzyść, bo ich marża jest na tyle spora, że mogą swój suwak marży lekko zmienić ale i tak wyjść na swoje i podzielić się zyskiem.

Finalna cena

I tak powstaje Nam finalna cena za metr kwadratowy mieszkania którą płaci albo „Kowalski” który chce tam mieszkać albo Inwestor, który chce kupić mieszkanie w celach jego dalszego wynajmu.

Problem z którym zmagają się dziś inwestorzy wynajmujący mieszkania to spadek rentowności najmu spowodowany ciągłym wzrostem wszystkich kosztów (gruntów, budowlanych i marży dewelopera). Inwestor wynajmujący mieszkania jak widać jest na samym końcu „przewodu pokarmowego” tego rynku i zostaje mu finalnie najmniejsza rentowność. A pensje ludzi, którzy wynajmują mieszkania oraz czynsze nie rosną tak szybko jak koszty budowy.

Nieustanne podwyżki cen mieszkań to wynik wyższych cen gruntów, kosztów pracy w branży budowlanej, cen materiałów budowlanych a także ograniczeń w obrocie ziemią – drastycznie spada podaż gruntów pod inwestycje, szczególnie w dużych miastach.

Jeśli nie nastąpi nagłe załamanie gospodarcze spowodowane wojnami handlowymi, które zamroziłoby akcję kredytową banków i niepewność inwestorów, nie należy spodziewać się osłabienia popytu na mieszkania.

Dziś miejsca na spekulacje jest już coraz mniej, dlatego nie spodziewajmy się znaczących wzrostów cen, raczej oczekujmy wzrostu na poziomie kilku procent.

Koniec końców – całość ceny płaci klient który chce kupić mieszkanie na potrzeby własne czy to za gotówkę czy wspomagając się kredytem hipotecznym, albo Inwestorzy do wynajmu (głównie za gotówkę). Oni już biorą na siebie dalsze ryzyko funkcjonowania i operowania tym mieszkaniem wliczając wszelkie koszty.

Gdzie w projektach deweloperskich jest największa szansa na dodatkowy zarobek patrząc z punktu widzenia inwestora posiadającego wolną gotówkę ? Na rynku deweloperskim kapitał jest pozyskiwany w różny sposób. Czy to w formie emisji akcji, emisji obligacji lub udzielania pożyczek pod konkretne inwestycje. Znając jaki jest przedział marży i zyskowności od strony dewelopera– wielu inwestorów którzy finansują projekty deweloperskie – w metodzie podziału marży mogą spokojnie pasywnie zarabiać około 8% zwrotu z inwestycji i więcej.