W tym artykule dowiesz się:

• dlaczego przekaz marketingowy deweloperów sprzedających condohotele mówiący o wzroście wartości nieruchomości w 99% nie ma racji bytu,
• jaka jest pułapka stałego zwrotu inwestycji w condohotele i aparthotele,
• czy istnieje rynek wtórny condohoteli,
• 10 letnia umowa najmu, a co potem?

„Wzrost wartości nieruchomości” – potoczny slogan w inwestycji w condohotele

Wiele firm oferujących w sprzedaży swoje apartamenty wakacyjne w systemie condohoteli czy aparthoteli – na swojej stronie przedstawia oprócz na 1 miejscu oczywiście zysku gwarantowanego z inwestycji – jako drugi element „zarobku” wskazuje WZROST WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
Czy faktycznie na wzroście wartości nieruchomości wakacyjnych można tak dobrze zarobić jak to prezentują deweloperzy albo różne inne dane historyczne.
W tym artykule przedstawię Ci prawdziwą transakcję na tym rynku.

Ratunku, jak to sprzedać?

Ostatnio zgłosił się do mnie mój inwestor, który jest już znudzony inwestycjami w condohotele i chce zacząć się z nich upłynniać. Znaleźliśmy dla niego zupełnie inną i bardziej korzystną alternatywę z o wiele lepszym dostępem do kapitału – co spowodowało chęć wyjścia z jego inwestycji.
Najpierw nie wiedział czy trzeba wynająć do tego pośrednika – szukać specjalnej agencji nieruchomości, która się zajmuje obsługą rynku wtórnego condohoteli, który jest bardzo mały. Częstym problemem jest to, że w mniejszych miejscowościach, gdzie były sprzedawane inwestycje, po prostu często nie ma tam biur nieruchomości.
Potem zagwozdką było to kiedy można się umawiać na pokazywanie apartamentu – jak są ludzie w apartamencie i wypoczywają – ciężko ogólnie zgrać terminy aby nikomu nie przeszkadzać.
Dodatkowo nie wiedział jaka jest prowizja dla pośrednika.
Oraz jaki zapłacić podatek od wzrostu wartości swojej nieruchomości.

Dostałem od niego wszystkie potrzebne dokumenty oraz historycznie wypłacane zyski na jego konto bankowe.
Jego apartament miał 32 m2. Oczywiście z najpiękniejszym widokiem w kompleksie tej inwestycji (szczycił się mój inwestor). Dał za niego wtedy – czyli w 2008 roku – 300 000 PLN + VAT
Czyli wychodzi równo 9 375 PLN za 1 m2 .

Pułapka stałego zysku w condohotelu

Jaka jest pułapka stałego zysku oferowanego w condo i aparthotelach? To uświadomił sobie mój inwestor.
Główny problem to to, że jest stały i nie może być większy lub modyfikowany w zależności od wyników. Oraz nic innego nie może wpłynąć na to aby był większy – oprócz indeksacji która nie odzwierciedla rzeczywistej inflacji, ale o tym w innym artykule.
Czy mój inwestor zarabiając tylko na kapitale swoje 8% brutto (minus wszystkie podatki i opłaty) zarobił na wzroście wartości nieruchomości?
Dlaczego pokazywanie historycznych cen wzrostów nieruchomości nie dotyczą condohoteli i aparthoteli? Dlaczego tutaj może przeszkadzać właśnie umowa z operatorem? Będziemy posługiwali się rentownościami dla pokazania szczegółów.

Czytaj dalej – wytłumaczę Ci jak to działa.

Czas pozbyć się kłopotu

Nowy inwestor, który chce nabyć od starego inwestora (mojego klienta) taki apartament w condohotelu musi zapłacić jakąś cenę – zapewne widzi na rynku i wśród innych ofert inwestycji, że ceny są nawet po 18 000 PLN z metra i więcej, także każda cena powyżej 10 000 PLN za 1 m2 będzie do zaakceptowania by podjąć negocjacje co do ceny.

Nasz inwestor zapłacił 9 375 PLN za metr kwadratowy w swojej inwestycji.

Zakładając nawet 8% netto dla łatwego liczenia – w 10 lat nawet nie zwróciła mu się inwestycja z samej ceny którą zapłacił za apartament.

Wracając do przykładu.

Stary inwestor dostawał 8% z 300 000 zł – czyli 24 000 PLN rocznie do swojej kieszeni.

Jakby dziś mój inwestor chciał sprzedać po takiej samej rentowności swój condohotel nowemu inwestorowi – nic nie zarobi na wzroście wartości. Nowi inwestorzy condohoteli wiedzą, że zyski mogą być między 6 a nawet 10% (jak mówią prezentacje deweloperów 😊).

Inwestor stary sprzedając za powyżej 8% rentowności , np. za 9% zysku z inwestycji– straci na swojej nieruchomości.Bo wtedy musiał by dostać za apartament  około 266 666 PLN !

Dlaczego? Ponieważ by określić wartość sprzedaży, należy przychód netto podzielić przez rentowność, którą będzie miał nowy inwestor. Ale i tak i tak zysk jest stały w umowie bo 24 000 PLN rocznie. Także dochód roczny 24 000 PLN / 9% ~ = 266 666 PLN !

Także aby inwestor stary zarobił na wzroście wartości nieruchomości (przecież wszyscy mówią, że nieruchomości nieustannie rosną i będą rosły do ostatniego dnia świata) musi sprzedać na rentowności dla nowego inwestora poniżej 8%.

I gdzie tu jest haczyk

Przed transakcją kupna pokoju – nowemu inwestorowi jest przedstawiana oferta GWARANCJI 7% w skali roku !

Nowy inwestor kalkuluje i mówi zapewne, że to bezpieczna inwestycja – ale najciekawsze jest to, że operator nadal płaci te same 24 000 PLN rocznie (bo jest umowa operatorska wypłaty zysku, czyli 8% od kwoty zakupu czyli 300 000 PLN – którą zapłacił mój klient).

Zatem jaką cenę musi zapłacić nowy inwestor by otrzymać gwarantowane 7% ?

Również dzielimy roczny dochód netto przez oczekiwaną rentowność – 7%.

Czyli 24 000 / 7% = 342 857 PLN !

Nowy inwestor płaci większą cenę mając nadal te 24 000 przychodu w kieszeni co dla niego jest teraz 7% rentownością.

Dla łatwości kalkulacji oraz ujęcia idei – wszystkich innych kosztów jak notariusza, PPC i innych – nie liczę dodatkowo.

Kto jest na tym najbardziej zarobiony?

A jak wygląda na tym tle nasz stary inwestor? Musi zapłacić oczywiście prowizję pośrednikowi za przyprowadzenie najczęściej swojego klienta, który płaci drożej za ten sam apartament i ma teraz rentowność 7%. Takie prowizje na rynku wtórnym sięgają nawet 4%, ale przyjmijmy 3% za takie racjonalne i mało chciwe.

Dodatkowo inwestor musi zapłacić podatek od zysku, czyli 19% – bo kupił taniej i sprzedaje teraz drożej.

Także kwotą do opodatkowania jest 42 857 zł (cena sprzedaży – cena zakupu, czyli 342 857 PLN – 300 000 PLN). Podatek do zapłaty wynosi 8 142,83 zł, który wędruje do urzędu skarbowego.

Odejmujemy również 3% od kwoty sprzedaży dla pośrednika/pośredników – czyli 3% z 342 857 PLN = 10 285,71 PLN! Tak, tak dobrze myślicie, pośrednikom należy się więcej niż urzędowi skarbowemu, a z kolei pośrednik od tego zapłaci również podatek dochodowy.

Także ile „kasuje” stary inwestor pieniędzy do swojej kieszeni?

Odejmując wszystkie koszty od ceny ostatecznej sprzedaży (342 857 PLN [cena sprzedaży lokalu nowemu inwestorowi] – 8 142,83 PLN [urząd skarbowy] – 10 285,71 [prowizja pośrednika] = 324 428,46 PLN.

Wzrost wartości nieruchomości?

Jak teraz liczymy zwrot z inwestycji jeżeli chodzi o wzrost wartości jego apartamentu z najlepszym widokiem w condohotelu w ciągu 10 lat?

Zarobił netto na tym 24 428,46 PLN i dzielimy przez włożone na początku 300 000 PLN czyli mamy 8,14%! Dzieląc to na 10 lat, nasz stary inwestor zarobił na WZROŚCIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI CONDOHOTELU, aż 0,814% rocznie !

To się nazywa prawdziwy wzrost wartości jego nieruchomości…

Ale zaraz przecież średnio ceny nieruchomości rosną znacznie mocniej,a tak przynajmniej podają w mediach i reklamach deweloperzy?! Mówi się że nieruchomości rosną cały czas i nie przestaną, bo miejsca ubywa,  ziemi nam nie przybędzie itp. Itd..

Konkluzja

Na wzroście wartości nieruchomości najwięcej zarabiają DEWELOPERZY i inwestorzy finansujący odpowiednie projekty deweloperskie. Nieważne czy projektów inwestycyjnych w condohotele czy  inwestycji mieszkaniowych.

Problem z condohotelami jest taki, że odbiorcą finalnym produktujest pojedynczy inwestor, który kupuje tylko RENTOWNOŚĆ (zobaczcie na reklamy condohoteli – latają i wyświetlają same %) ze swojej inwestycji. Porównując klienta docelowego w inwestycjach deweloperskich mieszkaniowych – jest nim zwykły „Kowalski”, który chce po prostu mieszkać w danym mieszkaniu i ma taką naturalną potrzebę. Zwiększyła mu się rodzina – potrzebuje większego mieszkania, chcą lepszej jakości życia – kupują mieszkanie na rynku pierwotnym.

Wielu moich inwestorów aktualnie chce rozumieć, kto jest klientem docelowym danej inwestycji by wiedzieć jakie są szansę powodzenia inwestycji i potencjał na największy zarobek z całego projektu.

I dlaczego w wielu mediach pisze się o wzrostach kilku i kilkunastu procentowych ?

„Rosnące ceny nieruchomości” niestety nie są prawdziwe w inwestycji typu condo na rynku wtórnym. Aby w aparthotelach czy condohotelach móc zarobić więcej na wzroście wartości nieruchomości – musi to być czymś spowodowane – widzę tu dwa powody:

1. nagłe zwiększenie popytu na odpoczynek w danym miejscu w którym jest dana inwestycja. Przeszkadza w tym nieco duża podaż nowych i kolejnych miejsc noclegowych w konkretnej  miejscowości – bo w dzisiejszych czasach i tak jest już dużo pobudowane, a powstają kolejne inwestycje często obok poprzedniej inwestycji,

2. możliwość generowania większych zysków przez sam apartament. Tu znowu wracamy do punktu wyjścia, ponieważ z operatorem podpisaliśmy umowę na stały zysk, także wszystko powyżej stopy zwrotu zostaje w kieszeni operatora co ogranicza nam możliwość większego zarobku.

Flip na condohotelu…?

Na rynku wtórnym nieruchomości mieszkalnych w miastach, ostatnio są modne flipy i tworzenie tak zwanych „gotowców inwestycyjnych”. Polega to na przerobieniu np. 3 pokojowego mieszkania na 5-6ścio pokojowe, ale za to o wiele mniejszych metrażem. Sumarycznie jest nieznacznie niższy czynsz za taki pokój, ale jest ich o wiele więcej – co podnosi finalnie rentowność inwestycji, a co za tym idzie możliwość sprzedania drożej dla inwestora i zarobienia na wzroście wartości.

Problemem w inwestycjicondo jest to, że raczej rzadko się zdarza by duży apartament przerobić na dwa mniejsze. Dodatkowo takie pokoje są w całym hotelu praktycznie takie same z identycznym ułożeniem łazienki, salonu czy nawet podłączeniem kanalizacji itd., że zmodernizowanie takiego pokoju jest bardzo ciężkie, a wręcz niewykonalne.

Także flip na apartamencie wakacyjnym w dużym condohotelu na pewno odpada.

Podsumowując, czym ma się zadowolić inwestor posiadający taki apartament? Stałym zyskiem wynikającym z turystyki (o ile operator dowiezie wynik), możliwymi wakacjami (które pomniejszają mu rentowność) i tym, że raczej musi zaakcektować, że dostanie tyle samo co zapłacił w przypadku chęci sprzedaży apartamentu.