W tym artykule dowiesz się:

•  jakie były kiedyś szeroko reklamowane „popularne” możliwości inwestycyjne,
• Jak wygląda aktualna sytuacja na tym rynku,
• dlaczego KNF zaczyna alarmować o modnym modelu inwestycji w condohotele i aparthotele,
• na co zwrócić uwagę i czy taka forma jest w ogóle dla Ciebie?

Czy pamiętasz jak kończyły się kiedyś popularne inwestycje dostępne dla ogółu?

• Bańka inwestycyjna spółek Internetowych na końcu lat 2000-2001?
• Sprzedaż funduszy inwestycyjnych i akcji w końcówce 2007 i 2008 roku przed globalnym kryzysem?
• Oferowanie polisolokat jako długoterminowe inwestycje na giełdzie?
• Kredyty frankowe?

Prawie każdy z nas wie jak się to skończyło oraz nawet konsekwencje są widoczne do dziś dzień.

Ludzie postrzegają coś co jest popularne, mówi się o tym w telewizji, w radiu czy Internecie – że to musi być dobre – tak działa często niestety nasza podświadomość.

Trzeba akurat robić odwrotnie niż to co jest super popularne i każdy się tym zaczyna interesować, nawet przysłowiowy taksówkarz – to oznaka, że trzeba wychodzić z tego rynku. To najlepsze żółte światło ostrzegawcze.

Dlaczego Komisja Nadzoru Finansowego zaczyna alarmować inwestorów przed inwestycjami w popularne dziś condohotele?

Aby odpowiedzieć na to pytanie trzeba rzucić okiem jak wygląda aktualnie rynek ofert condohoteli w Internecie i innych mediach społecznościowych ?

Widzisz praktycznie wszędzie wysyp ofert inwestycyjnych w różnego rodzaju turystyczne mieszkania, condohotele lub aparthotele: nad morzem, w górach, na mazurach oraz inne w dużych miastach Polski oferujące współpracę z globalnymi operatorami hoteli.

Czasem łapiesz się za głowę skąd takie wysokie ceny za 1m2 – nawet sięgające 20 000 PLN za metr.

Widzisz licytację oferowanych zysków w % która jest głównym wyróżnikiem oferty – jedni dają zarobić „gwarantowane” 6%, inni 7%, reszta nawet gwarantuje 8%, a czasem może i więcej…

Z drugiej strony na ofertach są piękne ilustracje oraz wizualizacje tych pokojów hotelowych – możesz automatycznym suwakiem czy kalkulatorem policzyć sobie ile będziesz zarabiać co miesiąc z takiego apartamentu (nawet co do grosza) – a co najlepsze to to, że ten zysk jest dla Ciebie ZAGWARANTOWANY.

Dodatkowo możesz spędzać wakacje w swoim apartamencie (w wyznaczonych terminach). Wybierając opcję wypoczynku w swoim apartamencie, zazwyczaj zarabiasz o 1% mniej w stosunku rocznym.

Czy nie wydaje się to po prostu ofertą nie do odrzucenia bądź doskonałą ? Perpetuum mobile? Wszystko pasywne. Zyski gwarantowane. Wakacje. Własny apartament.

Ale potem coś podpowiada, że bank daje maksymalnie „gwarantowane” przez Państwo 2% na lokacie, a tutaj jest prawie cztery razy więcej. I gwarantuje to Tobie firma lub operator, mówiąc, że niezależnie od obłożenia będzie Ci płacił pieniądze. Ktoś dołoży ze swojej kieszeni?

Twoja samoświadomość i percepcja nagle zaczyna wariować bo poprzez popularność tych inwestycji wpadasz w marazm i jesteś bliżej podejścia decyzji – bo przecież te reklamy widać wszędzie – gazety, znane portale ekonomiczne itd.. Ale często też ludzie z którymi rozmawiam mają problem, bo z nadmiaru tych ofert nie wiedzą co wybrać i jak się w tym połapać, bo prawie większość jest taka sama według nich.

Tu przychodzi Komisja Nadzoru Finansowego z odsieczą – brak mowy o jakichkolwiek ryzykach.

W swoim ostatnim raporcie KNF uzasadnia i ostrzega przed możliwymi ryzykami takich ofert.

Ponieważ deweloperzy czy operatorzy tych inwestycji w żadnej z umów nie wspominają nic o słowie ryzyko. Tylko % zysków, częstość wypłacania czynszów, na ile lat jest umowa, jakie są dodatkowe koszty po stronie klienta.

Przez ostatnie kilka dobrych lat firmy tworzące tego rodzaju inwestycje miały dosłownie złote czasy. Nie było problemu z przekazem marketingowym, bo ten rodzaj inwestycji nie podlega pod rynek regulowany.

Bo na przykład firma giełdowa, która chce pozyskać kapitał na inwestycję, w swoim prospekcie musi zawierać praktycznie wszystkie możliwe rodzaje ryzyk, które mogą hipotetycznie wystąpić.

Tutaj w rynku condo nie mają takiego obowiązku. A przecież obiekt hotelowy również jest przedsiębiorstwem, który ma różnego rodzaju koszty, chce zarabiać pieniądze, a nadwyżkę ma kierować do inwestorów. Występuje tutaj masa ryzyk nie ujętych w prezentacjach czy umowach.

Na co według Komisji inwestor powinien zwrócić uwagę patrząc na przekaz marketingowy firm?

1. Nie ma czegoś takiego jak GWARANTOWANY zysk czy pewny dochód niezależny od obłożenia.
   Te hasła to tylko marketing, który ma przyciągnąć Twoją uwagę, a porównywanie inwestycji dewelopera do lokaty bankowej (jak to jest najczęściej robione) to jedynie zabieg psychologiczny by porównać coś co się wydaje oczywiste i że ich jest po prostu lepsze. Nie ma żadnej inwestycji bez ryzyka. Dodatkowo sezonowość najmu czy brak najemców – fizycznie nie są w stanie zapewniać liniowych zysków.
2. Sprawdź z kim współpracujesz. Jest wysyp firm które robią tego rodzaju inwestycje.
   Zweryfikuj czy ktoś faktycznie jest deweloperem, czy tylko wywodzi się od dewelopera, jakie miał wcześniej stanowisko i kim był we wcześniejszej organizacji, co już osiągnął, jakie ma zaplecze wykonawcze oraz plany jak będą poślizgi. Miej świadomość, że deweloper chce zarobić tylko i jak najszybciej na swojej marży sprzedając Ci coś drożej niż sam buduje. A na rynku condo są nawet marże z całego projektu sięgające 100% – bo tanio kupili działkę, a sprzedają po znacznie wyższych cenach które liczą, że zaakceptujesz.
3. Weryfikuj co kupujesz oraz z kim podpisujesz umowę.
   Zazwyczaj spółki operatorskie są to spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub komandytowe. Nie ma się co oszukiwać, że operator też chce mieć jak najmniejszą odpowiedzialność „w razie czego” i proces dochodzenia należności będzie utrudniony – tak działa życie. Jeżeli chodzi o dewelopera sprawdź z jakiego źródła jest finansowana inwestycja. Mogą być na hipotece różne pożyczki, obligacje. Deweloperzy najczęściej wkładają jak najmniej swoich pieniędzy i finansują dalszą budowę wpłatą inwestorów, którzy chcą posiadać te lokale. Przy lekkich wahaniach braku sprzedaży firma może nie regulować zobowiązań wobec kontrahentów i występują często sytuacje o których się nie mówi, że generalny wykonawca schodzi z budowy bo deweloper nie ma pieniędzy swoich na zapłacenie faktur. Sprawdź czy lokal będzie faktycznie będzie z odrębną własnością, czy tylko będziesz powiadać w czymś udział. Znajdź osobę do przestudiowania kruczków prawnych danych wzorów umów – przedwstępnej, przyrzeczonej oraz umowy operatorskiej. Czeka tam wiele różnych niedomówień dla inwestora które warto już dziś wyjaśnić. Dowiedz się o faktycznych kosztach operacyjnych hotelu. Reklamy przedstawiają tylko zyski. Dopytaj o swoje dodatkowe koszty jak podatki od zysków, podatki od nieruchomości i ubezpieczenia (one obniżają Twój zysk netto) oraz inne koszty związane z remontami czy ogólne koszty prowadzenia hotelu (personel, jedzenie, media – czyli wszystkie koszty stałe i koszty zmienne obiektów hotelowych) – tego jest ogrom, a tak często się to bagatelizuje i liczy, że operator o to zadba.
4. Ten rodzaj inwestycji jest praktycznie niepłynny w odsprzedaży, bądź z ograniczoną możliwością zbycia.
   Bardzo ciężko jest sprzedać taki apartament. Deweloper na 99% od Ciebie nie odkupi bo nie ma w tym najmniejszego interesu, bo pewnie niedługo buduje swój kolejny obiekt i zaprasza do kupna nowych apartamentów w innej już lokalizacji. Gdzie jedyną stałą takiej inwestycji jest zwrot w skali roku np. 8%, to nowy inwestor który odkupi od Ciebie taki apartament również za 8% spowoduje, że nie zarobisz na wzroście wartości nieruchomości. Jedyną możliwością zarobku na wzroście wartości nieruchomości jest sprzedaż tego apartamentu innemu inwestorowi „drożej” czyli za np. 7% rentowności. Czyli inwestor nowy płaci więcej za apartament, a operator i tak płaci stały czynsz. Ale z powodu zapłacenia więcej za apartament nowy inwestor ma po prostu mniejszą rentowność. Także trzeba liczyć, że albo sprzedamy nieco drożej, albo ta inwestycja będzie z nami „na zawsze” lub będziemy musieli je przekazywać potem je w spadkach gdy będziemy starsi – o ile będą funkcjonować za tak długi czas.

Kończąc, jakie są wnioski płynące z ostrzeżenia Komisji Nadzoru Finansowego oraz z rozmów z różnymi inwestorami:

Gwarantowane w naszym życiu są tylko śmierć i podatki. Za niepłacenie tych drugich nawet są bardzo duże kary.

Zadaj sobie pytanie, po co Ci jest tak naprawdę taki model inwestycji. Co tak naprawdę w niej kupujesz oraz jak długo się chcesz z tym związać.

Pomyśl czy nie kupujesz przypadkiem nadmiernego spokoju na chwilę, a potem będzie z tym problem bo nikt nie zna co będzie za kilka lat.

Nie znamy co będzie za 10 lat na rynku najmu wakacyjnego (a na taki czas są podpisywane umowy i więcej), a niestety złote czasy tej branży powoli dobiegają końca i dlatego też deweloperom się śpieszy by jak najwięcej swoich apartamentów dziś sprzedać realizując ogromne kampanie marketingowe.

Im więcej firm oferuje takiego rodzaju inwestycje, jest ogromna szansa, że to nie będzie tak dobre jak jest zakładane na początku. Jest coraz mniej dobrych lokalizacji, coraz większa konkurencja, a cena za metr jest szalenie wysoka co często zniechęca inwestorów do takich inwestycji. Niestety większość z takich firm na rynku nie może mieć racji.