Kto wyznacza kierunki inwestycyjne i tworzy przyszłe trendy inwestycyjne?
Rynek senioralny to rosnąca dziś nisza inwestycyjna. Potwierdzają to również wielkie transakcje dużych firm inwestycyjnych w Europie
Mając dziś dostęp do informacji od różnych firm doradczych o transakcjach przeprowadzanych wśród dużych firm inwestycyjnych – możemy szeroko ocenić co się dzieje na rynku nieruchomości komercyjnych, które sektory są już mocno rozwinięte i ustabilizowane, ale również w którą stronę patrzą alternatywni inwestorzy zaciekawieni niekonkurencyjnymi aktywami, uzasadnionymi biznesowo, mające o wiele lepszą stopą zwrotu.
Duże transakcje na nierozwiniętych rynkach pokazują, że duży kapitał już dostrzega nowe trendy na które warto położyć pieniądze by długofalowo osiągać mocno konkurencyjne stopy zwrotu do tych, które proponuje popularny rynek i produkty inwestycyjne. Rynek nieruchomości jest już bardzo mocno rozwiniętym rynkiem, ale zawsze trafiają się nisze do inwestowania, którymi często mało kto się interesuje bo jest zbyt zajęty właśnie byciem na rynku popularnym i dla wielu ludzi jednocześnie. „Tam gdzie wszyscy myślą tak samo, nikt nie myśli zbyt wiele” – powiedział Walter Lippmann.
Kluczowe informacje płynące z artykułu:
- Jak konkurencja na rynku nieruchomości i rosnące ceny powodują przesuwanie aktywów w inne Inwestycje niż klasyczne i popularne ?
- Kto wyznacza przyszłe trendy inwestycyjne? Co jest dla nich najważniejsze od strony biznesowej?
- Co oznaczają dziś duże transakcje funduszowe dla rynku Senior Housing i jak na tym zyska Polska?
- Czy Polska posiada dziś najciekawszą i niezagospodarowaną niszę inwestycyjną?
- Kto czeka z inwestycjami, a kto już buduje obiekty? Czy zgarnie największą premię za wcześniejsze wejście na oczywisty ale nowy rynek ?
- Jaką rolę odgrywa w tym biznesie operator? I co to oznacza dla potencjalnych inwestorów?
Kto dziś na tym rynku rozdaje karty
Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, od stycznia do września 2019 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze domów senioralnych na kluczowych rynkach w Europie wyniósł ponad 700 mln euro. To więcej, niż w ciągu pełnych 12 miesięcy w jakimkolwiek roku w przeszłości. Polski rynek w tym segmencie dopiero się rozwija, ale przejawia dziś bardzo duży potencjał.
Wolumeny inwestycyjne sektora senior housing w Europie
Źródło: SavillsResearchbased on RCA, https://en.savills.pl/research_articles/265150/289643-0
Do rekordowego wyniku w segmencie domów seniora przyczyniły się głównie dwie duże transakcje sfinalizowane w Wielkiej Brytanii i był to zakup typu forwardpurchase – czyli transakcja zapewniająca deweloperowi i inwestorowi odkup obiektu po jego wybudowaniu już z góry po określonej cenie przez fundusz inwestycyjny. Inwestorzy instytucjonalni dysponują znaczną ilością kapitału, a ponieważ najlepsze aktywa w tradycyjnych sektorach nieruchomości stają się już ciężko dostępne i posiadają bardzo konkurencyjną cenę, koncentrują się na typach aktywów operacyjnych, takich jak rynek senioralny i oparte na nim usługi rehabilitacji.
W Europie, poza Wielką Brytanią sektor domów seniora nadal znajduje się na początkowym etapie rozwoju. Z tego względu na rynkach poza Wielką Brytanią dominuje kapitał krajowy, a wartość transakcji inwestycyjnych z udziałem kapitału zagranicznego w ostatnich pięciu latach nie przekraczała średnio 30% łącznego wolumenu w porównaniu z 40% w przypadku nieruchomości wielorodzinnych i 62% w sektorze domów studenckich. Stwarza to również dużą szansę dla osób widzącą ogromną niszę inwestycyjną w Polsce, bo dziś najkorzystniejszą opcją finansowania obiektów senioralnych i rehabilitacyjnych są właśnie inwestycje prywatnym kapitałem.
Na tym etapie rynku w Polsce Inwestorzy mają wiele różnych modeli inwestycyjnych do wyboru w formie PrivateEquity, ponieważ jesteśmy bardzo młodym i niezagospodarowanym rynkiem, którym chętnie będą się przyglądały instytucje, gdy pojawi się odpowiednia ilość obiektów i wyspecjalizowani operatorzy dla tego rodzaju inwestycji.
Początkowo napędzany konsolidacją dużych portfeli między inwestorami, w ciągu ostatnich dwóch lat rosnący popyt na mieszkania dla seniorów popchnął głównych graczy rynkowych w kierunku nowych strategii inwestycyjnych. Nowe projekty deweloperskie i transakcje typu „forward sale” są usprawiedliwiającymi sposobami przeciwdziałania nieadekwatności istniejącej podaży obiektów oraz miejsc opieki czy rehabilitacji osób starszych, a fuzje i przejęcia to szybki sposób na osiągnięcie odpowiedniej skali portfela dla dużych inwestorów.
Inwestycje senior housing w Europie według rodzaju nabycia
Źródło: SavillsResearchbased on RCA, https://en.savills.pl/research_articles/265150/289643-0
Gdzie w tej układance jest Polska?
Polski rynek domów seniora nie przyciągnął dotychczas wielu inwestorów instytucjonalnych. Zdecydowanym liderem rynku jest francuski operator Orpea, który po przejęciu Medi-System w 2016 r. i kolejnych akwizycjach dysponuje obecnie ok. 1,1 tys. miejsc w domach opieki i klinikach rehabilitacyjnych i realizuje projekty na kolejne 1,6 tys. miejsc.
Pokazuje to dziś, że Polska ma ogromne zapotrzebowanie na tego typu obiekty, ponieważ jest więcej chętnych seniorów na opiekę niż ilość dostępnych wolnych miejsc w obiektach. Dodatkowo to biznes operacyjny, w którym najważniejszą rolę odgrywa operator, a w Polsce praktycznie dziś nie ma na tym tle konkurencji. Ci którzy dostrzegają te korzyści inwestycyjne w Polsce – wraz z rosnącą ilością osób starszych – zapewnią sobie stabilne i powtarzalne przychody właśnie w tym okresie – czyli przez najbliższe 30ści lat.
Rok 2020
- Osoby w wieku 60+
- Reszta populacji
Rok 2050
- Osoby w wieku 60+
- Reszta populacji
Barierą w Polsce do przyjęcia rynku domów seniora jako coś zwyczajnie normalnego, wydaje się ciągle relatywnie niska na tle Europy świadomość korzyści idących za tego typu rozwiązaniami i dla samych osób starszych, i dla rodziny, która musiałaby poświęcać większość swojego czasu na opiekę nad osobą starszą z rodziny.
Dużo osób dziś również błędnie postrzega, że siła nabywcza seniorów zależy tylko od ich emerytury co uzależnia system opieki od kontraktów z NFZ. Jednocześnie polskie społeczeństwo jest jednym z najszybciej starzejących się w Europie, a oszczędności polskich emerytów będą rosły wraz z rozwojem gospodarczym – to sprawia, że Polska będzie coraz bardziej atrakcyjnym krajem dla międzynarodowych inwestorów kupujących gotowe i ustabilizowane obiekty i z drugiej strony dla Inwestorów prywatnych, by zająć dziś miejsce na rynku i odcinać długofalowo ciekawe kupony z poczynionych inwestycji.
Aby duże firmy inwestycyjne zainteresowały się Polską, musimy stworzyć już dziś wiele nowych obiektów, najlepiej w ramach jednej sieci operatorskiej i pokazać, że klienci w sposób praktyczny i chętny korzystają z tego typu usług. Najemcami są najczęściej długoterminowi pacjenci czyli takich jakich szukają długofalowi inwestorzy. Porównując inwestycję typu PrivateEquity na rynku nieruchomości komercyjnych, dziś inwestorzy indywidualni finansujący tego typu obiekty – po ustabilizowaniu i sprzedaży do finalnego inwestora – zarabiają na swoim kapitale (ROE) w ciągu maksymalnie 5ciu lat około 100%. Także jest o co się starać na najbliższe 30ści lat, gdzie osób starszych w Polsce będzie najwięcej.
Polska znalazła się również na 5tym miejscu w Europie w rankingu możliwości inwestycyjnych rynku senioralnego, która może w przyszłości odnotować duże zainteresowanie ze strony funduszy. Powodem tego są aktualne trendy demograficzne, dojrzałość rynków mieszkaniowych i rosnący poziom zamożności osób starszych.
Pierwsze miejsce w rankingu zajęły Niemcy, które mają najliczniejszą populację osób w wieku 70-79 lat (ok. 7,8 mln). Drugie miejsce zajęła Francja. Wielka Brytania została sklasyfikowana na trzeciej pozycji. Na czwartym miejscu są Włochy, które mają najwyższy odsetek osób starszych w stosunku do ogółu populacji.
Co charakteryzuje dziś ten rynek dla wspomnianych krajów? Wzrost liczby osób starszych żyjących dłużej i dysponujących coraz większymi środkami finansowymi, które przeznaczają w dużej mierze na cele mieszkaniowe, oznacza, że sektor domów seniora w Europie ma silne podstawy i będzie z pewnością rozwijał się w następnej dekadzie i kolejnych latach.
Każdy patrzy w stronę rynku senioralnego
Rosnący popyt inwestycyjny na szerokim rynku nieruchomości komercyjnych zaczyna wywierać presję zniżkową na stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów, dlatego inwestycje na rynku senioralnym są bardzo konkurencyjne w porównaniu z typowymi nieruchomościami mieszkaniowymi czy komercyjnymi. Inwestorów przyciąga w szczególności mniejsza cykliczność tego rodzaju aktywów – ponieważ opieka nad seniorami jest niezależna od pogody czy innych trendów ekonomicznych.
Kim są odbiorcy tego typu ustabilizowanych obiektów? Fundusze emerytalne, publiczne REIT’y, następnie towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze akcji, firmy zarządzające inwestycjami i sami deweloperzy.
Aktywność inwestycyjna senior housing w Europie
i populacja 65+
Źródło: SavillsResearchbased on RCA, https://en.savills.pl/research_articles/265150/289643-0
Podsumowując: na dzień dzisiejszy sektor domów senioralnych z branży nieruchomości komercyjnych w Polsce jest w bardzo wczesnej fazie rozwoju. To wyjaśnia, dlaczego sektor wciąż przyciąga głównie inwestorów krajowych, ale również stwarza dla nich bardzo duże i ciekawe okazje rynkowe, ponieważ dziś w Polsce wystarczy posiadać odpowiedniego operatora obiektów oraz dobrą lokalizację – demografia Polski będzie bardzo nam sprzyjać przez najbliższe 10, 20 i 30 lat. Także patrząc jak niezagospodarowana jest ta nisza inwestycyjna to największymi wygranymi będą właśnie prywatni inwestorzy tego segmentu rynku nieruchomości komercyjnych uczestniczący i zajmujący swoje miejsce we wczesnej fazie rynkowej. Dodatkowo w Polsce jest dziś ogromny deficyt nowoczesnych i ustawnych architektonicznie obiektów w porównaniu z ilością osób starszych, które chcą z nich skorzystać.
