Wpływ zmian demograficznych na rynek nieruchomości do roku 2030
Inwestorzy zawsze poszukują ciekawych propozycji inwestycyjnych. Jedni posiadają konserwatywne podejście i są w segmencie najbardziej popularnym, a inni najczęściej myślą na wiele lat do przodu i patrzą kategoriami przyszłości, nisz inwestycyjnych, małej konkurencji oraz dużego potencjału wzrostu. W Polsce wielu ludzi zarobiło spore pieniądze w latach 80 i 90tych, gdzie praktycznie wszystkim czym się handlowało, to się sprzedało. Dziś rynek jest już mocno konkurencyjny, ale co jakiś czas otwierają się nowe rynki, które uświadamiają wielu ludziom potencjał zysków na wiele lat do przodu. Ostatnimi czasy mocno rozmawia się o starzejącym się społeczeństwie i jego skutkach w przyszłości, ale niestety ogromne budżety deweloperów na samym początku „lansują” bezpieczeństwo inwestycji deweloperskich, bo chcąc nie chcąc – oni na tym zarabiają i reklamy są praktycznie wszędzie. Osoby które potrafią się przyjrzeć innym segmentom, nie tak mocno popularnym dla ogółu – zawsze zyskują w długim terminie.
W tYM artykuLE dowiesz się:
- Jak duże nadciąga dziś „tsunami” osób starszych na Świecie oraz w Polsce,
- Jak zmiany demograficzne wpłyną na szeroko pojęty rynek nieruchomości i inwestycji,
- Dlaczego na seniorach chce „zarobić” wiele branż i biznesów,
- Które branże najwięcej zyskają i jaki jest ich potencjał inwestycyjny,
- Czy opieka nad osobami starszymi to biznes na najbliższe 30 lat,
- Jak na tle Europy, Polska wypada z potencjałem inwestycyjnym rynku opieki,
- Czy można już dziś inwestować w obiekty senioralne?
Szybko nadchodzi srebrna rewolucja
Do 2030 roku na Świecie aż 693 mln osób z powojennego wyżu demograficznego osiągnie wiek emerytalny, a około 1,3 mld ludzi z pokolenia „Z” będzie wchodzić na rynek pracy – to nowe szanse i wyzwania dla miast z całego świata, a w szczególności Europy.
Przygotowany przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield raport „DemographicShifts: The World in 2030”, ukazuje, że procesy związane zarówno z przechodzeniem na emeryturę osób z powojennego wyżu demograficznego, jak i wkraczaniem na rynek pracy przedstawicieli pokolenia Z, w połączeniu z innymi zmianami demograficznymi, będą miały istotne następstwa dla inwestorów i najemców rynku nieruchomości oraz decydentów na całym świecie.
Wszyscy uczestnicy rynku powinni poszerzyć świadomość wpływu powyższych trendów oraz możliwości przygotowania się do tego tak, aby jak najlepiej wykorzystać pojawiające się szanse inwestycyjne.
W roku 2020 już blisko 40% ludzi powojennego wyżu demograficznego tzw. „Baby Boomers” osiągnęło wiek 65 roku życia. Każdego dnia około 36 000 ludzi na samym Świecie będzie osiągało swój wiek emerytalny. Do roku 2025 dwie trzecie spośród Baby Boomers osiągnie próg 65 lat, a do 2030 – wiek emerytalny osiągną wszystkie osoby z powojennego wyżu demograficznego.
Prognoza demograficzna Polski w mln
- Osoby powyżej 80 roku życia
- Osoby powyżej 60 roku życia
Kompletna gospodarcza zmiana
Sam ten fakt ma ogromne implikacje dla globalnej gospodarki i nieruchomości oraz zarządzania aktywami opartymi o cały rynek opieki osób starszych.
Tak zwanych „seniorów” bardzo lubią praktycznie wszystkie branże – od początku, firmy ubezpieczeniowe by wykupowali od nich polisy i odkładali na emeryturę co zwiększy ich majątek oraz oszczędności w wieku nieprodukcyjnym. Następnie branża fitness, Wellness, rehabilitacja czy opieka – można wymieniać i wymieniać. Dziś senior jest bardzo ważną osobą dla całej gospodarki i firmy będą „walczyć” o ich pieniądze, aby korzystali z przeróżnych usług. W 2015 roku w samej Ameryce, pokolenie Baby Boomers przypadało na 70% dochodu rozporządzalnego dla całego USA.
Obiekt operatora Origin – Swan Evergreen Village, Kanada
Osoby z wyżu demograficznego są przyzwyczajone do wywierania wpływu na Świat. Jest to pokolenie tak duże i wpływowe, że w 1966 r. Magazyn Time nazwał całą kohortę demograficzną “Osobą roku” z ang. („Person of the year”). Zrobili też trwałe wrażenie na wielu aspektach rynków nieruchomości w tym powstanie dużych biurowców, przedmieść, sklepów, centr handlowych czy sklepów dyskontowych. Ze względu na ich rozmiar i bogactwo, „Boomers” zawsze mieli wpływ na ekonomię i gospodarkę. Ta pozycja mocno nie zmieni się w najbliższym czasie i kiedy przejdą na oczekiwaną emeryturę z pewnością stworzy to ogromne możliwości.
Kolejną istotną zmianą jest coraz mniejsza ilość ludzi w wieku produkcyjnym w porównaniu do ilości osób na emeryturze. Do 2030 roku w Europie średnia ilość osób pracujących do osób na emeryturze osiągnie stosunek 2,4. Także jeszcze dzisiejsi seniorzy i ci w niedługim okresie, mają o wiele większą szansę na lepsze emerytury niż ci co przejdą na emeryturę za 10-20 lat.
Rodzi to fundamentalne i podstawowe pytania dotyczące długoterminowego wzrostu gospodarczego, a także stabilności programów opieki zdrowotnej, społecznej i systemów emerytalnych. Widząc już tą szansę dziś, pojawiają się pierwsi Inwestorzy chcący się przygotować na to „tsunami” osób starszych i zapewnić sobie stabilne dochody w różnych branżach na najbliższe 30 lat.
Zdrowy wzrost dla opieki zdrowotnej
Być może żadna branża nie odniesie większych korzyści ze starzenia się osób wyżu demograficznego niż opieka zdrowotna i rehabilitacja. Na całym świecie wydatki na opiekę zdrowotną mają wzrosnąć o 5% do 2022 roku i osiągnąć więcej niż 10 trylionów USD.
Jednocześnie zapotrzebowanie na przestrzeń medyczną będzie gwałtownie przyśpieszać. Globalne zatrudnienie w służbie zdrowia wzrosło o pięciokrotność wskaźnika całkowitego zatrudnienia pomiędzy 2010 i 2018 rokiem, a Światowa Organizacja Zdrowia prognozuje zapotrzebowanie na ponad 40 milionów dodatkowych miejsc pracy w służbie zdrowia na całym świecie w następnej dekadzie. Na całym świecie sprzedaż biur pod usługi medyczne potroiła się w okresie 2011-2018r.
Inne obszary, które będą uzupełniały usługi dla osób starszych, będą to: pilna opieka specjalistyczna, opieka prywatna w domu, wyspecjalizowane pielęgniarki, domy spokojnej starości(Link aktualne oferty?)oraz suplementy oraz inne pomocne specyfiki dla seniorów i ich przypadłości chorobowych. Będzie to szczególnie ważne, gdyż ogólnie na Świecie widzimy trend rosnącej oczekiwanej długości życia.
Będą to również kluczowe przyczyny stojące za tym, że osoby przechodzące do wieku starszego czyli powyżej 60ciu lat – a w 2025 roku w Polsce będzie ich już ponad 10 mln co stanowić będzie aż 27,6% społeczeństwa, co tylko utwierdza, że będą oni korzystali z przeróżnych usług rehabilitacyjnych i wszystkich innych mających na celu utrzymanie kondycji, formy oraz dbania o stan zdrowia.
Prognoza demograficzna Polski w [%]
- Osoby w wieku 80+
- Osoby w wieku 60+
Rok 2050
- Osoby w wieku 60+
- Reszta populacji
Potencjalni inwestorzy powinni przyjąć z zadowoleniem wielką szansę, którąjest okazja zmiany gospodarki i wsparcia starzejącego się społeczeństwa, które w dzisiejszych warunkach rynkowych jest nieuniknione i powinno być dla inwestorów większą chęcią do podejmowania działań i ryzyka.
Największym impulsem tej innowacji jest najbardziej oczywista i bezpieczna – pilna potrzeba wynikająca z naturalnej demografii – rynku nie koniunkturalnego z długoterminowymi źródłami dochodów od wielkiej masy społeczeństwa.
Postęp technologiczny w przemyśle farmaceutycznym, biotechnologicznym oraz całym rynkiem związanym z opieką i rehabilitacja pomagają napędzać życie emerytalne oraz obiekty opieki zdrowotnej– wszystko to wpłynie na okazje i potencjał inwestycyjny dla osób szukających dywersyfikacji, bezpieczeństwa oraz stabilnych dochodów wynikających z danej niszy inwestycyjnej.
Czynniki demograficzne będą miały ogromny wpływ na rynek nieruchomości w ciągu wielu kolejnych lat. Wchodzenie na rynek pracy nowych pokoleń, połączone ze wzrostem odsetka osób 55+ oraz zwiększanie się populacji miast będą determinować kierunki rozwoju każdego sektora rynku nieruchomości. Coraz częstsze powstawanie obiektów wielo- zamiast jednofunkcyjnych, wzrost popularności co-livingu, w tym projektów dla klientów z różnych grup wiekowych, jak również wzrost znaczenia prywatnych akademików i najmu instytucjonalnego to tylko niektóre z trendów, które widoczne będą również na polskim rynku. Deweloperzy i właściciele nieruchomości, jak również korporacje staną przed wieloma wyzwaniami, związanymi z koniecznością wykreowania projektów i miejsc pracy atrakcyjnych dla osób należących do kilku pokoleń, mających różne podejście do życia i oczekiwania względem miejsca zamieszkania, pracy, zakupów oraz spędzania wolnego czasu.
Które państwa najbardziej zyskają?
Warto zwrócić uwagę na tempo wzrostu siły roboczej i PKB w poszczególnych miastach świata. Miasta charakteryzujące się wysokim wzrostem w obu kategoriach mogą liczyć na silny popyt na rynkach nieruchomości, natomiast niski wzrost w obu kategoriach świadczy o spowolnieniu rynku – tu mówimy głównie już o krajach mocno rozwiniętych. Lokalizacje odnotowujące szybsze tempo wzrostu PKB niż ludności w wieku produkcyjnym to rynki o „wysokiej wydajności”, które będą atrakcyjne dla inwestorów ze względu na coraz większą oferowaną wartość. Natomiast miasta, w których tempo przyrostu siły roboczej przewyższa wskaźnik wzrostu PKB, są uważane za rynki o „niskiej wydajności”.
Wzrost realnego PKB w porównaniu z wzrostem liczby ludności w wieku produkcyjnym, analiza regionalna, 2020-2030
Analizując Polskę w tym zestawieniu najlepiej wypada Warszawa, Wrocław, Łódź i Poznań.Jesteśmy aktualnie krajem mocno rozwijającym się i posiadamy dzięki temu lepsze perspektywy do budowania stabilnych aktyw opartych o rynek senioralnych, którymi w przyszłości będą interesować się zagraniczne fundusze inwestycyjne, by kupować gotowe i ustabilizowane obiekty (zobacz TUTAJ) lub jeżeli zakładane zyski będą spełniały oczekiwania Inwestorów – posiadać będą znakomite, pasywne aktywa w swoich portfelach Inwestycyjnych – znacznie korzystniejsze niż popularne mieszkania na wynajem, condohotele (o których pisałem tutaj) i inne – patrząc na perspektywę 10-30 lat.
